相続した土地で駐車場を営む個人事業主が、土地活用の方針を決めるにあたり、
隣地地権者と土地境界の測量を行い、その後、自身で活用する見込みがなくなり、
当該土地の売却に転じた場合、測量費は譲渡所得の計算上譲渡費用を構成するでしょうか

◆譲渡費用に該当するには

所得税法では、譲渡費用の範囲を
①資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは登録に要する費用
その他当該譲渡のために直接要した費用 
②借家人等を立ち退かせるための立退料、土地の上にある建物等の取壊費用、
既に売買契約を締結したが更に有利な条件で他に譲渡するため当該契約を解除した際生じる違約金、
その他譲渡価額を増加させるため当該譲渡に際して支出した費用
としています。

売却方針決定前に支出した測量費が譲渡のため直接要した費用に該当するかは、
例えば不動産仲介会社に土地売却の意思を伝え、媒介契約を締結して売却活動に入り、
買主が見つかり売買契約の中で境界確定が条件とされ引渡しに至れば要件を充たすものと思われます

◆取得費または維持管理費となるとき

また譲渡資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持管理費用は、譲渡費用に含まれず、
土地の測量費は各種所得金額の計算上必要経費に算入されたものを除き、土地の取得費に算入するとされています。

売却方針が定まらない場合には、測量費を取得費とするか、アパート賃貸への転用、
駐車場の継続等を想定して隣地との紛争予防をはかるため不動産所得の必要経費(維持管理費)とすることが考えられます。

◆概算取得費に注意する

相続で取得した土地を譲渡する際、土地の取得価額が不明であれば、
概算取得費として土地譲渡代金の5%相当額を控除することができます。

ただ、概算取得費を計上する場合、測量費など支出した取得費は、
譲渡所得金額の計算上、控除できなくなりますので測量費を取得費とする場合は注意が必要です。

確定申告期限までに売却方針が決まらないとき測量費を維持管理費か取得費とするかを含め状況に応じた判断が求められます。

建物

国税庁が2019事務年度(19年7月~20年6月)に実施した相続税の実地調査の件数は、新型コロナウイルスの影響で減少しました。

ただ無申告事案1件当たりの追徴税額は前年比22.6%増加しています。
徴税の効率化を図り、資料情報等から一定規模の不正が予測される事案に的を絞り
実地調査に入るという当局の姿勢が結実した格好です。

19年度に行われた相続税の実地調査の総数は1万635件(前事務年度比14.7%減)
そのうち無申告事案に対する実地調査件数は1077件(同比22%減)とともに減少となりました。

一方で当局の担当者が「優先度が高いところに専念した」と話すように、
実地調査全体における1件当たりの追徴税額は641万円(同比12.8%増)、
無申告事案1件当たりの追徴税額は897万円(同比22.6%増)と増加しています。
特に無申告事案に対する1件当たりの追徴税額は直近10年間で最大となりました。

贈与税事案についても同様に、実地調査件数は3383件(同比9.4%減)となった一方、
1件当たりの追徴税額は231万円(同比28.2%増)と増えています。

なお当局は、海外資産に対する調査も強めていて、
19年度の海外資産に係る申告漏れ等の非違件数は過去最多の149件となりました。
海外資産に係る1件当たりの申告漏れ課税価格は全体の約1.5倍となっています。
租税条約等に基づく各国税務当局との情報交換や、
CRS情報の自動的情報交換などを通じて海外取引や海外資産の保有状況の把握を進めているほか、納税者に国外財産調書の提出を呼び掛けています。

<情報提供:エヌピー通信社>

◆居住用不動産を贈与したときの配偶者控除

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、
基礎控除110万円のほかに最高2000万円まで控除(配偶者控除)できます。

この特例の適用を受けるには贈与税の申告書と次の書面の提出が必要です。

①贈与日後10日経過後の戸籍謄本・抄本
②同戸籍の附票の写し
③居住用不動産の登記事項証明書等

◆店舗兼住宅の持分贈与を受けた場合

店舗兼住宅について、例えば居住用部分の50%の贈与をしたとして、
登記面ではそれが全体の25%の持分贈与と表記されたとしても、居住用部分のみの贈与と扱われることになっています。
また、居住用部分がおおむね90%以上の場合は全て居住用不動産として扱うことができます。

◆居住用不動産贈与と相続税の扱い

配偶者控除適用居住用贈与不動産は、相続開始前3年内贈与加算の対象外です。

また、その贈与が相続開始年になされた場合は、その居住用不動産のうち、
贈与税の配偶者控除があるものと仮定して控除される部分は、相続税の課税価格に加算されず、相続税の対象となりません。

◆所有権移転登記は要件か?

贈与の対象となった居住用不動産の登記事項証明書の添付は、この贈与税の配偶者控除特例の適用要件でした。
でも、贈与による所有権移転登記そのものは、適用要件ではありません

それで、平成28年に、贈与による居住用不動産取得の事実が確認できる書類を添付する事に省令改正されました。
登記事項証明書は、その事実確認書類の一つの例示例となっています。

◆登記を要件にできない色々な理由がある

登記には第三者対抗要件はあるものの、義務ではなく、任意なので、
税法の適用要件に登記を義務づけることは憚られるのだと思われます。

それに、店舗兼住宅での登記のように、居住部分のみの登記は受け付けられないし、
大きな敷地の一部の居住部分の贈与の場合、分筆等が必要となる場合などを考慮すると、
測量費なども含め、登記費用負担が居住用不動産贈与の特例適用の妨害要因になってしまうからなのだと思われます。

倒産

◆専門誌の気になる記事

税理士業界の専門誌に、国税庁消費税課課長補佐、税務大学校研究部教授等々を歴任した人が、
民泊事業に係る消費税について、次のように書いていました。

民泊用建物は「居住用賃貸建物」に該当し、民泊事業は「住宅宿泊事業」なので、
住宅の貸付けに該当しないから消費税の課税対象になるものの、
令和2年10月1日以後取得するものは仕入税額控除の対象にならず
さらに、第3年度の末日までその建物を消費税の課税対象である民泊用に供していたとしても、
課税賃貸割合に基づく調整控除の対象にはならない、と。

◆令和2年10月以後取得の仕入税額控除

居住用賃貸建物に係る仕入税額について、購入後に課税売上割合が著しく変動する場合、
購入時の仕入税額控除の後、第3年度に調整計算を行うという制度から、
物件購入期での仕入税額控除を不可とし、第3年度の課税期間の末日において課税賃貸割合に応ずる消費税額を算定し、
その期の仕入消費税額とするという制度になりました。

◆物件を買い民泊に供して3年

① 民泊事業を、他人に有料で住宅を貸す行為と解すると、民泊専用住宅を購入後、
課税事業者として継続して民泊用に供した3年経過後の課税賃貸割合は100%です。

② 民泊事業とは、個人で言えば事業所得になる行為で、不動産所得となる行為ではないので、
不動産賃貸事業に該当しないことになり、従って3年経過後の課税賃貸割合は0%です。

冒頭の専門誌の筆者は ② に該当するとして、3年経過後の仕入税額控除を否定しているわけです。

◆3年後ではなく物件購入年で控除では

冒頭の筆者は、また、民泊用建物は「居住用賃貸建物」だから物件購入年でも仕入税額控除不可としています。

しかし、法令では、建物の構造・設備で居住用賃貸住宅非該当が明示出来れば、仕入税額控除は可としています。

もし、税理士がマンションを購入して、様々な必要な設備を整えて税理士事務所として利用する場合、
物件購入の仕入税額控除がそれで可であるのならば、民泊利用でも固有な設備の設置が必要なので、同じく仕入税額控除可となりそうに思われます。

 

新型コロナ対策として土地にかかる固定資産税の負担を軽減する特例を巡り、
政府・与党は、商業地だけでなく住宅地や農地など全ての土地に適用することとしました。

特例の対象をどこまで拡大するかは与党内でも意見が割れていましたが、
新型コロナの感染者が再び増えつつある状況を踏まえ、事業者や家計負担を軽減する方向で決着しました。

地方税である固定資産税は3年に1度、課税基準となる評価額が見直され、
2021年度はその評価替えの年に当たります。
新たに適用される評価額は20年1月1日時点の地価公示に基づき算定されますが、
前年1月時点では、それまでの景気回復の影響で地価は全国的に上昇していました。
その後、コロナ禍が直撃したことで、「課税負担が重くなり、コロナ禍からの回復に水を差す」として、
負担軽減を求める声が上がっていました。

そこで新たな特例では、地価が上昇した土地の税額を現行水準に据え置き、
税負担が増えないようにすることが早々に決まりました。

しかし対象を巡っては、国土交通省が商業地だけでなく住宅地も対象とするよう希望する一方、
固定資産税は市町村の税収の4割を占める基幹税なだけに、総務省は住宅地への対象拡大には消極的でした。
また自民党内は商業地に限定する方針に理解を示しましたが、公明党内からは住宅地も対象とするよう求める声が上がっていました。

次期衆院選を意識して負担減を求める経済界などの意向に配慮したい反面、
露骨に負担軽減の対象を広げると地方の反発を招く恐れもあり、調整は難航しました。
しかし足元で広がる感染者数の増加が最後の決め手となったようです。

<情報提供:エヌピー通信社>

◆広大地補正率から規模格差補正率に

「広大地の評価」から「地積規模の大きな宅地の評価」に変わり、2年以上が経過しました。
変更時は、大きな話題となり、専門誌にも何度も採り上げられましたが、再度、復習してみたいと思います。

◆制度の趣旨は開発分譲だけではない

大規模な土地を戸建住宅用地として開発分譲する場合に、主に面積が大きいことにより、
道路や公園などの公共的用地の負担が生じるため、路線価に面積を乗ずるだけでは、過大評価になってしまいます。

そういう不合理評価の是正も規模格差補正率の趣旨の中にありますが、開発行為は必ずしも前提になってはいません。

◆マンション1室所有でも適用可

マンションやオフィスビルといった区分所有建物の1室、1区画を所有している場合においても、
そのマンション等の敷地全体で地積要件ほかを判定して要件充足なら適用になります。

そのマンション1室に係る敷地が小規模宅地特例の「特定居住用宅地等」に該当すれば、
規模格差補正率の要件はマンションの敷地全体で判定し、
小規模宅地特例の限度面積は所有マンション1室に対する敷地面積で判定します。

◆倍率地域、市街地農地・山林・原野にも

「地積規模の大きな宅地」の要件に該当するのであれば、倍率方式により評価する地域、
市街化区域内に存する市街地農地、市街地山林、市街地原野などであっても、規模格差補正率の適用はあります。

これらの場合の計算としては、近傍の固定資産税路線価㎡単価に倍率を乗じ、
奥行価格補正率、規模格差補正率等を面積に乗じて算出します。この金額が、倍率評価額よりも低い金額の場合に適用となります。

◆規模格差補正率の適用要件

土地面積が1000㎡(三大都市圏の場合500㎡)以上で、
対象外地域(市街化調整区域・工業専用地域・大規模工場用地)ではなく
指定容積率が400%(東京都の特別区においては300%)未満の宅地であることが、適用要件です。

規模格差補正率は、路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率を乗じて求めた金額に乗じますが、
面積が増えるに応じて80%から64%の評価額に順次逓減していくように率が調整されています

 

◆相続放棄とは

家庭裁判所に対して、被相続人の財産を一切承継しない旨の意思表示をすることをいいます。
家庭裁判所への意思表示は、申述書を作成し提出しなければなりません。

相続放棄ができる期間は、原則として自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内です。
相続放棄をすべき裁判所は、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所となります。

相続放棄をした人は、初めから被相続人の相続人でなかったことになります。

 

◆相続放棄ができる人

相続放棄ができる人は相続人です
相続人が未成年者又は成年被後見人である場合には、親又は成年後見人が代わりに相続放棄の手続をします。
親が先に相続放棄をしている場合を除きますが、未成年者と親が共に相続人であって
未成年者のみが相続放棄をするとき又は複数の未成年者の親が一部の未成年者を代理して申述するときには、
相続放棄をする未成年者について特別代理人の選任が必要となります。

 

◆相続放棄をした方がいいパターン

①被相続人の借金が多額となる場合
 相続財産はプラスの財産もあればマイナスの財産もあります。
プラスの財産よりマイナスの財産の方が多い場合には相続放棄を検討しなければなりません。
②相続手続に関わりたくない場合
 相続放棄により被相続人の相続人とはならないため、
相続手続から解放されますが被相続人の財産は一切承継できないので、面倒だからといって相続放棄をするには注意が必要です。

 

◆必要書類

親が死亡し子が相続放棄をする場合
①相続放棄の申述書
②被相続人の住民票除票又は戸籍附票
③相続放棄する人の戸籍謄本
④被相続人の死亡の記載のある戸籍(除籍、改製原戸籍)謄本
 こちらは一般的な例であり、家庭裁判所より追加書類の提出をお願いされることがあります。

 

◆最後に

相続放棄をする場合には、慎重に考慮し、手続は迅速にする必要があります。
不明点は専門家に相談することをお勧めします。

子や孫への教育資金の一括贈与を非課税にする特例について、
政府・与党は3月末となっている期限を2年延長します。

一方で孫への贈与については適用要件を厳格化し、節税目的での利用を防ぐ内容も追加します。
与党税制改正大綱に見直しを盛り込んだものです。

教育資金の一括贈与の特例は、

もともと子どもの学費負担などにかかる経済的不安から若年層が結婚や出産に尻込みして少子化が進んでいるとして、
若年層への資産移転を促す目的で2013年に導入されました。30歳未満の子や孫を対象として、
教育資金として使うのであれば受贈者一人当たり1500万円までの一括贈与について贈与税を非課税にする特例です。

現行制度では、

祖父母が孫に贈与するケースで贈与から3年が経てば、
一部の例外を除き相続発生時に使い残しがあっても相続税は課されませんが、
この点につき甘利明税調会長は、孫が23歳未満や在学中である場合以外は
「2割加算した相続税を課すことも検討に値するという意見が多かった」と12月1日の会合で述べていました。
見直しのポイントは「3年縛り」が撤廃されるという点です。

同特例は、

創設当初は3年縛りのルールは設けられていませんでした。
しかし、子や孫の数だけ1500万円ずつを非課税で財産移転できることや、
教育を受け終わった社会人でも贈与を受けられてしまうことなどから、
「世代を超えた格差固定につながる」との反発の声があり、19年度税制改正で見直しが行われました。

その結果、例外として、

①贈与を受ける年の所得合計金額が1千万円を超えるときは非課税の対象外となる、
②教育資金の用途を縮小し、贈与を受けた側が23歳以上であれば、
学費や限定された教育訓練費以外の費用は非課税の対象外となる、
③贈与を受けた側が23歳以上で、学校等に在学せず何ら教育訓練も受講していない時には、
贈与して3年以内に父母や祖父母など贈与側が死亡すれば贈与財産は相続税の対象となる

――という制限がかけられていました。

<情報提供:エヌピー通信社>

 

◆法定相続情報証明制度とは

相続人が法務局に対して、戸籍謄本等の必要書類及び相続関係を記載した一覧図を提出することにより、
登記官がその内容を確認し、認証文付の一覧図の写しを交付する制度です。
平成29年5月29日から全国の法務局でスタートした比較的新しい制度です。

◆なぜ、この制度が必要となったのか?

相続登記や預貯金の解約などの相続手続において必要となる書類は、
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本等の多くの戸籍関係書類が必要となります。
これらを手続ごとに提出し、何度も同じ書類を集めなければなりませんでした。

この法定相続情報証明制度がスタートしたことにより、
登記官が内容を確認して交付された認証文付きの一覧図の写しを提出することにより法定相続人が一目瞭然となるため、
相続人及び提出先の担当部署の負担が相当軽減されることとなりました。

◆必要書類

夫、妻、長男、長女という家族で夫が死亡した場合の必要書類を記載していきます。
① 夫の出生から死亡までの戸籍謄本
② 妻、長男、長女の戸籍謄本
③ 夫の住民票の除票又は戸籍の附票

①~③の書類を収集し、申出書を作成し管轄法務局に提出します。
法定相続情報一覧図に妻、長男、長女の住所を記載して欲しい場合には、上記①~③に加えて妻、長男、長女の住民票を提出します。

◆最後に

相続手続における戸籍関係書類の収集を1回にし、
法務局に提出することにより戸籍関係書類に代わる法定相続情報一覧図を交付してもらい、
相続人の戸籍収集の負担を軽減し、提出先(銀行等の金融機関)の担当部署の戸籍謄本等の解読が不要となり法定相続情報一覧図によって明らかになるということです。
相続人にもメリットですし、提出先にもメリットともなるので積極的に利用していきたい制度です。

財務省と国土交通省は、住宅ローン減税の特例措置の適用対象となる入居期限を2年延長する方針を決めました。

もともと消費増税対策として講じたものですが、新型コロナウイルスの感染拡大に伴う支援でも
「住宅販売の維持に必要不可欠な施策」(国交省幹部)と位置づけ、当面維持することにしたものです。
両省の意向を受けて12月にまとめる税制改正大綱に盛り込まれる予定です。

住宅ローン減税は、

10年間にわたってローンの年末残高の1%を所得税から控除する制度で、
国税庁によると18年の住宅ローン控除の適用者は24万8千人に上りました。

政府は住宅ローンについて、19年に消費税率を10%に引き上げた際に特例措置を導入し、
20年12月までに入居すれば控除期間を13年間に拡大することにしました。
一方で新型コロナを受けた措置でも、今年9月末までの契約などを条件に、
21年末までの入居者に対して同じ措置を認めています。

両省はこうした対応について、

21年9月末までに契約し、22年末までに入居した場合でも13年間の控除を適用する考えです。
また住宅の床面積が50平方メートル以上という要件についても緩和し、
夫婦だけで住むような小さな物件でも対象に含めることを検討します。

消費増税時の特例を延長するのは異例
しかし新型コロナの感染拡大により住宅販売はしばらく低迷する見通しで、
契約から入居までは一定の時間がかかることもあり、
国交省や住宅業界で税制優遇の延長を求める声が高まっていました。
さらに自民党の税制調査会も延長の賛成に回ったことで、当初は消極的だった財務省も折れざるを得なくなった状況です。

<情報提供:エヌピー通信社>