財務省と国土交通省は、住宅ローン減税の特例措置の適用対象となる入居期限を2年延長する方針を決めました。

もともと消費増税対策として講じたものですが、新型コロナウイルスの感染拡大に伴う支援でも
「住宅販売の維持に必要不可欠な施策」(国交省幹部)と位置づけ、当面維持することにしたものです。
両省の意向を受けて12月にまとめる税制改正大綱に盛り込まれる予定です。

住宅ローン減税は、

10年間にわたってローンの年末残高の1%を所得税から控除する制度で、
国税庁によると18年の住宅ローン控除の適用者は24万8千人に上りました。

政府は住宅ローンについて、19年に消費税率を10%に引き上げた際に特例措置を導入し、
20年12月までに入居すれば控除期間を13年間に拡大することにしました。
一方で新型コロナを受けた措置でも、今年9月末までの契約などを条件に、
21年末までの入居者に対して同じ措置を認めています。

両省はこうした対応について、

21年9月末までに契約し、22年末までに入居した場合でも13年間の控除を適用する考えです。
また住宅の床面積が50平方メートル以上という要件についても緩和し、
夫婦だけで住むような小さな物件でも対象に含めることを検討します。

消費増税時の特例を延長するのは異例
しかし新型コロナの感染拡大により住宅販売はしばらく低迷する見通しで、
契約から入居までは一定の時間がかかることもあり、
国交省や住宅業界で税制優遇の延長を求める声が高まっていました。
さらに自民党の税制調査会も延長の賛成に回ったことで、当初は消極的だった財務省も折れざるを得なくなった状況です。

<情報提供:エヌピー通信社>

国税庁は7月1日に発表した路線価の減額補正を行わないことを10月下旬に発表しました。

新型コロナウイルスの影響で地価が大幅下落する恐れがあるとして、
減額補正が検討されてきましたが、地価が路線価を下回った地域が確認されなかったため、引き下げないことを決めたものです。

国税庁が根拠としたのは国土交通省の都道府県地価調査で、
今年7月1日時点の地価が前年同期と比べ、住宅地で0.4%、商業地で1.4%の下落にとどまりました。
さらに1月から6月の間に相続や贈与の対象となった土地を国税庁が外部専門家に委託して調べたところ、
路線価が時価を上回る土地はなかった点も影響しています。

今回の調査にあたって国税庁は「コロナ禍での大幅な地価下落は確認できなかった」として減額補正を見送りましたが、
大阪市中央区の宗右衛門町と名古屋市中区の錦三丁目は19%
東京都台東区の浅草一丁目では16%の下落となるなど、
下落率が15%を超えた地域は合計6地点に及んでいます。
全国平均で見ても1%近くは減少していることから、多くの土地が減額の対象となってもおかしくない状況でした。

路線価は、

国税庁が1月1日の時点での全国の主な道路に面した土地について1平方メートル当たりの評価額を算定したもので、
相続税や贈与税を計算する基準となります。減額補正の見送りは多くの相続人に影響を与えそうです。

<情報提供:エヌピー通信社>

◆小規模宅地特例と配偶者敷地利用権

相続税に於ける小規模宅地特例は、
「土地又は土地の上に存する権利」について適用されるとしているので、
配偶者居住権に基づく敷地利用権が「土地の上に存する権利」に該当しなかったら、
小規模居住用宅地特例の対象にはなりません。

◆昨年、令和元年度政令改正

昨年は、租税特別措置法では配偶者居住権について特別な改正をしていません。
それにも拘わらず、配偶者居住権に基づく敷地利用権は小規模居住用宅地に
当然に該当すると考えられたらしく、その計算規定が政令に、新規挿入されています。

法改正なしでの政令規定新設の理由が財務省「税制改正の解説」で確認できます。
すなわち、配偶者居住権は、借家権類似の建物についての権利であるが、
配偶者居住権に付随するその目的となっている建物の敷地を利用する権利(敷地利用権)については、
当然に「土地の上に存する権利」に該当すると理解されるから、ということのようでした。

◆今年の、令和2年度税制改正の解説

ところが、同じ、財務省「税制改正の解説」の今年度版(9月11日公開)には、
対価を伴う配偶者居住権の消滅には譲渡と同じ効果がある、所得としては総合課税の譲渡所得と考えられる、
配偶者敷地利用権は「土地の上に存する権利」には該当しない、と書かれています。
 配偶者敷地利用権は、土地に関係する権利ではあるが、鉱業権・温泉利用権・借家権の仲間であり、
「土地の上に存する権利」と言われる借地権の仲間ではない、ということです。
 昨年と今年で明らかに相違しており、この相違に問題が無い、との解説は今のところ出ていません。

◆土地の上に存する権利と相続税・所得税

昨年の「税制改正の解説」での配偶者敷地利用権は相続税の改正の項目に関するものでした。
今年の「税制改正の解説」での配偶者敷地利用権は所得税の改正の項目に関するものでした。

相続税では、配偶者敷地利用権は土地の上に存する権利に該当するとされ、所得税では扱いが異なり、
土地の上に存する権利には該当しない、とされたことについて、誰しもが疑問としているところなので、解明が待たれるところです。

法務局が自筆証書遺言書を保管してくれるサービスが令和2年7月10日から開始しました。

◆公正証書遺言と自筆証書遺言

公正証書遺言は、遺言者が公証人に内容を伝えて、
その内容をもとに公証人が公正証書として遺言書を作成します。
2名以上の証人が立ち会う必要もあります。
費用や手間がかかりますが、公証人が内容の法的有効性をチェックしてくれたり、
原本を公証役場で厳重に保管してもらえたりするメリットがあります。

自筆証書遺言は、遺言者本人が遺言書を自書することにより作成します。
一人で手軽に作成することができ、費用もかかりません。
ただし、相続開始後に家庭裁判所の検認が必要となります。
また、遺言者本人の死亡後、遺言書の紛失等により相続人等に発見されなかったり、
一部の相続人等により隠匿や改ざんが行われたりするリスクもあります。

◆自筆証書遺言書保管制度のメリット

この制度を利用して、自筆証書遺言書を法務局に保管してもらうことにより、
遺言書の紛失・隠匿・改ざんといったリスクを回避することができ
あわせて家庭裁判所の検認も不要となります。

遺言者は、法務局に遺言書を預けた後も、預けた遺言書を閲覧したり、
保管の申請を撤回したりすることができます。

また、相続人等は相続が開始した後であれば、遺言書が預けられているかを確認したり、
遺言書を閲覧したり、遺言書の内容の証明書を取得したりすることができます。

◆注意点

法務局に保管してもらう際、法務局の職員の方が自筆証書遺言の方式について外形的な確認はしてくれますが、
遺言の内容について相談に応じたり、遺言内容の法的有効性について保証してくれたりするものではありません
また、この制度の手続はそれぞれ各種確認や手続の処理に時間を要するため、全ての手続について法務局に予約が必要となっています。

この制度を利用する際には、司法書士さんや弁護士さんにも相談されることをお勧めします。

 

 

所有者不明の土地が全国で増えている問題を受けて、
土地利用者に固定資産税を課す新ルールの運用基準を総務省が固めたことが分かりました。

一時的利用ではなく年間を通して居住する場合などを利用者と定義し、所有権を持っていなくても課税対象とします。

新ルールでは、

所有者が分からない時には、土地を実際に利用している人に固定資産税を課します
一時的な利用は該当せず、継続して居住したり事業を営んだりと、
年間を通して利用しているケースが対象となります。
実務では、住民票や電気・ガスの利用、家財の保有状況などから総合的に判断するそうです。

賃貸借関係がある時は、

借り主ではなく貸し主が利用者と判断されます。
複数人が共同利用していれば連帯して納税義務を負い、
土地家屋の一部のみを利用していると特定できれば、該当部分のみが課税対象となります。

利用者による納税が済んだ後に本当の所有者が特定されたとしても、
それまでの自治体による所有者調査に落ち度などがない限り、
利用者から徴収した固定資産税を返還するなどの措置は行わないとのことです。

固定資産税を所有者でなく利用者に課す制度は、20年度税制改正で導入が決まりました。
具体的な判断基準が決定されたことを受け、近く各自治体にガイドラインとして提示する方針です。2021年度の課税からの適用を目指します。

<情報提供:エヌピー通信社>

倒産

Tさんは

一人暮らししていた被相続人(母)の土地・建物を相続しました。
建物は木造で築50年、公道から奥まったところに建築されており、
公道から玄関まで通路としている私道を、近隣の地権者と一緒に利用していましたが、
不動産会社に土地の売却を相談したところ、思いがけず現状のままでは売却できないことがわかりました。

◆接道義務を満たさないと建築不可

建物の敷地は、原則として、建築基準法上の道路に2m以上接道しなければ、新築や増築できず、そのままでは売却できる土地になりません
Tさんの敷地は私道部分が路地状敷地で、出口側で公道と2m接していませんでした。

敷地が接道義務を満たしているかは、まず法務局で公図、地積測量図を見て、土地の形状、隣地や道路との境界を確認します。
次に、敷地が接する道路について、市区町村の役所で指定道路図を閲覧し、
建物を建築できる敷地に該当するか、該当させるための条件を担当者に照会します。
私道が位置指定道路や、セットバックを要する2項道路に該当しているか、
私道部分が路地状敷地である場合は、出口側で接する道路の指定状況を確認します。
Tさんは、隣接する土地を地権者と一緒に売却して2mを確保することとしました。

◆越境により建築できない場合も

土地の売却前に、隣地との境界について確定測量を行います。
隣地からの越境は、隣地地権者の立ち会いのもと、境界確認と合わせて越境の状況を双方で確認します。
Tさんは、確定測量の結果、隣地建物の外壁やドア、換気用フードなどが私道部分に越境しており、
まだ2mの接道義務を満たせていないことがわかりました。

◆地権者間で権利調整が必要

越境が確認された場合、建物が建築できる土地になるよう、隣地地権者と話し合い越境解消について合意が必要です。
Tさんの場合、買主の不動産会社が役所に出向き、建築できるための条件を相談し、
役所が示した要件に合わせて隣地地権者と越境解消の工事手順と負担について話し合い、土地を売却できるようになりました。

 

2020年の相続税路線価の全国平均は

前年を1.6%上回り、16年から5年連続で上昇したことが国税庁の発表で明らかになりました。
21の都道府県で前年を上回っています。
ただし今回の数字は新型コロナウイルスの影響が少なかった今年1月時点のもので、
それ以降に地価が下落したことが明らかな土地は、減額調整の対象とすることが検討されています。 

相続税路線価は

一定の範囲内の道路(路線)に面した土地を評価したもので
、今年1月1日から12月31日までに相続や贈与で受け取った土地に、
今回発表された路線価を基にした税額が適用されます。
国土交通省が毎年3月に発表する「公示地価」の8割程度の価額が目安とされています。

2020年に相続税路線価が前年を上回った21都道府県のうち、
上昇率が最も高かったのは沖縄の10.5%東京5%、宮城と福岡4.8%、北海道3.7%が続きます。
都市部や観光地の土地需要の高まりが見られる状況です。
都道府県庁所在地でみると、上昇した地域は38都市で前年から5都市増えました。
最も路線価が上がったのは那覇市で、40.8%の上昇。大阪市35%、横浜市34.5%と続きます。
横ばいだったのは8都市で、下落は1都市でした。

路線価が全国で最も高かった地域は、

35年連続で「東京都中央区銀座5丁目銀座中央通り(鳩居堂前)」
1平方メートル当たり4592万円と過去最高を記録しました。
新型コロナ流行前のインバウンド需要や不動産投資熱の高まりが影響したとみられています。

今回の数字は新型コロナの感染拡大の影響による地価の下落分は反映されておらず
相続税や贈与税の計算の際にそのまま適用すると、納税者の負担が実態と乖離した重いものとなるおそれがあります。
そのため国税庁は、路線価を減額修正できる仕組みを取り入れることを検討しています。

<情報提供:エヌピー通信社>

◆会計検査院が実態報告

会計検査院の検査報告によると、新居を購入し住宅ローン控除を受けている人で、
旧居に居住しなくなってから3年目に売却して居住用資産譲渡の3000万円特別控除の特例の適用を受けていた人が
平成28年、29年の2年間で37人いたとしています。措置法特典の重複適用の指摘です。
そして、この37人の重複減税額の合計が5011万円であった、としています。

◆立法作業の疎漏の指摘か

会計検査院は、法の想定外の事態として、重複適用になってしまっている、と把握しています。
これが本当に、元々法の予定していなかった措置法特典の重複適用なのか、そうでないかは不明です。

例えば、居住用財産譲渡の3000万円控除と10%軽減税率は、共に措置法規定ですが、
重複適用排除はされてないので、重複適用排除の原理があるわけではありません。

会計検査院の言うようにあるべきでない重複適用なのだとしたら、
それは、立法作業における法律の規定が疎漏だったということになります。

◆疎漏の内容は期間のズレ

法律の規定が疎漏だったとした場合のその内容は、
居住用財産の譲渡所得からの3000万円特別控除の規定の適用が、
居住の用に供さなくなってから3年を経過する日の年末までの間に譲渡した場合に適用されることになっているのに対し、
住宅ローン控除の適用の規定は、新居に入居した年、その前年又は前々年、また、翌年又は翌々年中に、
旧居につき居住用財産の特例の適用を受けていないこと、となっていて、両者の期間にズレがあることです。

3000万円特別控除の規定は居住終了から足かけ4年、住宅ローン控除の適用の規定は新居に異動してから足かけ3年、と異なっていたことです。

◆今年の税制改正で対応

会計検査院の指摘を受けて、この期間のズレ問題は、今年の税制改正の一項目になり、
住宅ローン控除の規定の中にある「翌年又は翌々年中」という文言が
「翌年以後3年以内」という文言に改正され、この疎漏だったかもしれない点は消滅しました。

なお、同じ条文に、親の居住用財産を相続した後に空き家譲渡した時の3000万円特別控除がありますが、これは特に制限されていません。

倒産

◆配偶者居住権への昨年の税制措置

平成30年の民法改正で創設され本年4月1日から制度がスタートしている配偶者居住権等については、
その権利設定期間中の権利放棄や合意解除は可能と解されるものの、
民法では、終身性の一身専属権ゆえ「配偶者居住権は、譲渡することができない」と規定されています。

昨年の税制改正で相続税法に配偶者居住権等の評価規定が定められ、その上で、
配偶者居住権等消滅に当たり対価がなければ、贈与課税の対象となる、と通達で明らかにされているところです。

◆配偶者居住権消滅の場合の譲渡所得

本年改正では、収用や権利消滅で補償金や権利消滅の対価を受け取り、
その結果、配偶者居住権等が消滅するときは、譲渡所得の計算をすることになりました。

収用による配偶者居住権等の権利消滅の直接の相手は収用機関で、
権利消滅の対価は譲渡収入とみなすとのみなし譲渡の規定になっています。

また、収用に限らず、配偶者居住権等の権利消滅一般の場合の規定も作られ、
自動的に譲渡所得の計算をするとされ、こちらについてはみなし譲渡の文言はありません。

◆改正税法と民法規定との関係

みなし譲渡なら、民法の譲渡不可の規定と矛盾しないかもしれませんが、
対価のある配偶者居住権の権利消滅につき無条件に譲渡所得計算をする、
ということになると、配偶者居住権を譲渡性資産と認定するに等しく、民法との矛盾は明確です。

その上、収用では、借地権の場合と同じく、
配偶者居住権者と所有者の両方が譲渡当事者となることを前提としていますが、
税法は、収用以外の譲渡一般でも、そのようなケースが生じることを想定しているのかもしれません。

◆譲渡課税が当然との体制整備は未だ?

収用による権利消滅が譲渡で、土地建物所有者との合意や放棄による権利消滅も譲渡で、
その他収用類似の権利消滅もみな譲渡だとすると、配偶者居住権は自ずと居住用の財産と認識されますので、
居住用財産の3000万円控除、軽減税率、買換え特例の適用などについての手当が必要になってくるように思われます。

これらについて法改正を今年の4月1日以後に向けて何故に用意してないのか、不思議です。

倒産

国税庁は、

不動産譲渡契約書及び建設工事請負契約書について、印紙税の軽減措置を2年延長することを公表しました。

それによりますと、軽減措置の対象となる契約書は、
不動産譲渡契約書のうちその契約書に記載された契約金額が10万円を超えるもの及び
建設工事請負契約書のうちその契約書に記載された契約金額が100万円を超えるもので、
2022年3月31日までの間に作成される契約書をいいます。

これらの契約書に係る印紙税の税率は、

印紙税法別表第一第1号及び第2号の規定にかかわらず、契約金額の区分に応じて軽減後の税率の金額となります。

例えば、不動産譲渡契約書の契約金額が10万円超50万円以下であれば、
本則税率400円のところが、200円に軽減されます。

なお、不動産の譲渡契約及び建設工事の請負契約の成立を証明するために作成するものであれば、
その文書の名称は問わず、また、土地・建物の売買や建設請負の当初に作成される契約書のほか、
売買金額の変更や請負内容の追加等の際に作成される変更契約書や補充契約書等についても軽減措置の対象となります。

軽減措置の対象となる不動産譲渡契約書では、

不動産の譲渡に関する契約と同号に掲げる他の契約が併記されている契約書も軽減措置の対象となります。

例えば、

建物の譲渡(契約金額4,000万円)と定期借地権の譲渡(契約金額2,000万円)
に関する事項が記載された契約書であれば、この契約書に記載された契約金額は
6,000万円(契約金額4,000万円+契約金額2,000万円)となりますので、印紙税は3万円となります。

また、軽減措置の対象となる建設工事請負契約書においても同様に、
その契約書に建設工事以外の請負に係る事項が併記されていても軽減措置の対象となります。

なお、建設工事とは、

建設業法第2条第1項に規定する土木建築に関する工事全般をいいますので、
建設工事に該当しない建物の設計や建設機械等の保守、
船舶の建造又は家具・機械等の製作若しくは修理等のみを定める請負契約書は、
軽減措置の対象とはなりませんので、該当されます方はあわせてご確認ください。

(注意)
 上記の記載内容は、令和2年5月15日現在の情報に基づいて記載しております。
 今後の動向によっては、税制、関係法令等、税務の取扱い等が変わる可能性が十分ありますので、
記載の内容・数値等は将来にわたって保証されるものではありません。

税金