相続と住所変更の際の登記義務化を盛り込んだ改正不動産登記法と改正民法、
新法の相続土地国庫帰属法が、参院本会議で可決、成立しました。
相続などをきっかけに生まれる所有者不明土地が全国で増えている問題を受け、
登記手続きを簡素化するとともに、登記を義務化する内容です。
2024年をめどに、相続を知った日から3年以内の登記の義務付けをスタートします。

改正法では、

登記にかかる申請負担を軽減する仕組みを導入しました。
従来の所有者移転登記は被相続人の戸籍一式などが必要ですが、
新制度では法定相続人のうちの一人が自分の戸籍謄本や住民票を法務局に提出するだけで足りるようになります。
また住基ネットによって行政が死亡者を把握し、死亡した人が名義人だった不動産の一覧情報を発行し、
相続関係者らが遺産の情報を把握できるようにします。

一方で、相続による取得を知ってから3年以内の登記申請を義務付け、正当な理由なく怠った時には10万円以下の過料を科します。
それでも10年間届出がなければ、法定割合で分割するものとみなします。

また所有者不明土地が生まれる理由には住所変更の未登記も多いとして、
改正法では、相続だけでなく住所や氏名の変更登記も義務付けました。
住所変更や結婚によって氏名が変わった時には2年以内の登記を義務付け、違反した時には5万円以下の過料を科します。
対象には法人も含まれ、本社の移転登記を怠れば過料が科されることとなります。
一方で、所有者本人に確認した上で登記官が職権によって変更登記を簡便に行える仕組みも設けられます。

また新法では、山林など利用価値の低い土地については、土地の上に建物がないことなどを条件に、
土地を国庫に納付できる制度を導入しました。
10年分に相当する土地の管理費を納めれば土地を手放せるようになります。

<情報提供:エヌピー通信社>

 

優遇規定の抜け穴を使った節税にメスが入りました。

1500万円までの教育資金の一括贈与を非課税にする特例の要件が、4月1日から厳格化されました。

2021年度税制改正法によるもので、今後は贈与後の使い残しに、相続税が課される可能性が高くなります。

教育資金贈与の非課税特例は、

30歳未満の子や孫への一括贈与について、
教育資金であれば受け取る側1人あたり1500万円まで贈与税を非課税とするもの。
受け取った側が30歳(学校に在籍しているなどの要件を満たせば40歳)になった時点で使い残しがあれば、
残額に贈与税が課されます。

そもそも財産を引き継ぐには大きく分けて相続と生前贈与の2種類があり、
ケースバイケースではあるものの、概して贈与のほうが税負担がトータルで少なくなる傾向にあります。
税負担だけを考えれば計画的に生前贈与を行ったほうが得ですが、
本人が健在なうちは財産の引き継ぎを真剣に検討しないこともあり、
健康に何らかの問題が生じてから贈与を実行する人も多いのが現状です。

そうした生前の〝駆け込み贈与〟によって税収が減ることに歯止めをかけるため、
相続税法では原則として、「相続発生前3年以内の生前贈与については、相続財産として扱う」
という規定が設けられています。
この規定について教育資金の贈与特例ではこれまで、贈与の残額を一定の例外を除き
「3年持ち戻し」の対象に含めるとしています。
言い換えれば、贈与から3年が経っていれば相続税の課税を免れることが可能でした。

しかし4月以降の贈与については、この持ち戻しの対象が無期限に延長されます。
何年前の贈与であっても、受贈者が23歳未満であるか在学中か教育訓練受講中であるときなどを除き、
すべて相続財産に持ち戻すようになります

さらに今回の見直しでは、孫・ひ孫への相続税の課税強化も行われました。
相続税の原則として、法定相続人ではない孫・ひ孫への相続税は2割加算されるルールがあります。
しかしこれまでは教育資金として一括贈与しておけば、たとえ3年持ち戻しの対象となって残額に相続税が課されても、
2割加算ルールからは除外されるという優遇が設けられていました。
これを4月以降の贈与については、原則通り2割加算の対象とするよう見直されています。

<情報提供:エヌピー通信社>

家を買うなら今年かも…?

◆対コロナの限定延長が全体に適用へ

令和3年税制改正で、住宅ローン控除が通常10年間適用のところ、13年間適用になりました。
この適用を受けるには注文住宅の場合、令和2年10月~3年9月に契約したもの、
分譲住宅等の場合、令和2年12月~3年11月に契約したもので、4年12月までに入居した住宅が対象です。

今回の改正では令和2年度には要件としてあった「新型コロナウイルス感染症の影響」は含まれていないので、
契約・入居の期間と住宅ローン控除の要件を満たしていれば、
消費税率上昇に対する経済対策として設けられた特例と同様、13年間の控除が受けられます。

◆新設された40平方メートルのルール

さらに従来「50平方メートル以上」だった床面積の要件が、「40平方メートル以上」に拡充されました。
ただし、40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅については、合計所得金額が1,000万円以下の方のみ適用となります。

この新ルールでちょっと注意しなければならないのが、「床面積」の扱いです。
床面積の算出方法には壁芯面積(壁の中心線から測定)と内法面積(壁の内側から測定)の2種類があります。
分譲マンション等の場合、インターネットや販売チラシには壁芯面積の表示がされていることが多いため、
広告では40平方メートルを超えているのに、
住宅ローン控除適用要件である床面積を登記簿上記載の内法面積で見ると40平方メートルを下回る可能性もあります。
内法面積が40平方メートルを超えないと住宅ローン控除が適用とはなりませんのでご注意ください。

◆控除率1%が問題視されている?

今回の改正では、控除割合1%は従来と変わりませんでしたが、
令和元年に出された会計検査院の指摘事項の中に「借入残高の1%を税額控除するのははたして妥当なのか。
金利と比較すると恩恵を受けすぎている人が多いのではないか」といった指摘もあり、
今後も低金利が続くようであれば控除割合の低下による制限が出てくる可能性もあります。今後の動きに注目です。

建物

◆相続による事業の承継と可否判定

相続による事業の承継には、非事業者であった相続人が相続により事業者になる場合のほか、
相続人も被相続人も事業者の場合があります。

相続承継後翌年以後の課税・免税事業者の判定は、
承継前の相続人と被相続人の事業の各基準期間の課税売上を全部合計して、
合計額が1千万円を超えるかどうかで判定することになります。

被相続人の事業を2以上の相続人が分割承継又は共同相続した場合には、
相続開始年の翌年以後の課税・免税事業者の判定に取り込むのは、各相続人の承継割合に応じた課税売上となります。

◆相続開始年だけは特殊な扱い

ただし、相続開始年に限っては、扱いが少し異なります。

①課税事業同士の相続承継、
②相続人の課税事業への被相続人の免税事業の相続承継、
③相続人の免税事業への被相続人の課税事業の相続承継、
④免税事業同士の相続承継、
これら4ケースがあります。

相続人の課税・免税事業者判定は、
①②のケースは年間を通じた課税事業者、
③は相続日の翌日からその年の年末までの期間の課税事業者、
④は免税事業者です。

◆相続開始年に遺産分割確定した場合でも

年末までに遺産分割が済んでいる場合でも、未分割の場合と同じく、
基準期間における被相続人の課税売上高を各相続人の法定相続分で按分した金額により相続人の納税義務を判定してよい、
との「文書回答事例」が公開されています。

◆特定遺贈又は死因贈与の場合

なお、相続の際、被相続人の消費税納税義務を考慮するのは、「相続(含包括遺贈)」による承継の場合のみです。

たとえ相続承継であったとしても、特定遺贈・死因贈与による承継の場合には、
上記の納税義務可否判定規定の適用はありません。
これは、通達で示されている考え方で、この場合には、特定財産受遺者又は死因贈与契約受贈者の、
自分の事業のみの基準期間課税売上高のみによって判定します。

消費税法には、「相続」には包括遺贈を含むと規定されていて、そのことにより、
特定遺贈・死因贈与は、包括的承継としての相続承継から除外されていると反対解釈されるため、通達でそれを示しているわけです。

税金

国税庁はこのほど、九州地方を中心に大きな被害をもたらした昨年7月の豪雨の被災地について、
相続税や贈与税の算定基準となる路線価を減額させることを発表しました

対象は

特に被害の大きかった熊本県内全域に加えて岐阜、島根、福岡、大分、鹿児島の一部地域

減額率は

地域ごとに異なり、最も補正率の大きい熊本県球磨村などでは路線価が3割減されます。

昨年7月に発生した豪雨は、

九州、中部地方に記録的な雨量をもたらし、河川の氾濫、地滑り、土砂崩れなどによって84人の命が失われたほか、
家屋も1621棟全壊、4504棟半壊など甚大な被害をもたらしました。

今回発表された相続税路線価の減額補正は、19年9月3日~20年7月2日に土地などを相続したか、
20年1月1日~7月2日に土地などを贈与された人が対象で、
あてはまる人は昨年の路線価に調整率を掛けて土地の評価額を計算できるというもの。

最も補正幅が大きかったのは、熊本県球磨村全域と人吉市の一部、大分県日田市の一部で、
「0.7」の補正率が適用されます。
そのほか岐阜県下呂市の一部と鹿児島県鹿屋市の一部が0.75などとなっています。


自然災害の被災地に路線価の減額補正が行われるのは、

1995年の阪神淡路大震災、2011年の東日本大震災、16年の熊本地震、18年の西日本豪雨、
19年の台風19号に続き6例目。18年からは3年連続となります。
なお今年1月にはコロナ禍を受けて、自然災害以外では初めての路線価の減額補正も行われています。


<情報提供:エヌピー通信社>

相続した土地で駐車場を営む個人事業主が、土地活用の方針を決めるにあたり、
隣地地権者と土地境界の測量を行い、その後、自身で活用する見込みがなくなり、
当該土地の売却に転じた場合、測量費は譲渡所得の計算上譲渡費用を構成するでしょうか

◆譲渡費用に該当するには

所得税法では、譲渡費用の範囲を
①資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは登録に要する費用
その他当該譲渡のために直接要した費用 
②借家人等を立ち退かせるための立退料、土地の上にある建物等の取壊費用、
既に売買契約を締結したが更に有利な条件で他に譲渡するため当該契約を解除した際生じる違約金、
その他譲渡価額を増加させるため当該譲渡に際して支出した費用
としています。

売却方針決定前に支出した測量費が譲渡のため直接要した費用に該当するかは、
例えば不動産仲介会社に土地売却の意思を伝え、媒介契約を締結して売却活動に入り、
買主が見つかり売買契約の中で境界確定が条件とされ引渡しに至れば要件を充たすものと思われます

◆取得費または維持管理費となるとき

また譲渡資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持管理費用は、譲渡費用に含まれず、
土地の測量費は各種所得金額の計算上必要経費に算入されたものを除き、土地の取得費に算入するとされています。

売却方針が定まらない場合には、測量費を取得費とするか、アパート賃貸への転用、
駐車場の継続等を想定して隣地との紛争予防をはかるため不動産所得の必要経費(維持管理費)とすることが考えられます。

◆概算取得費に注意する

相続で取得した土地を譲渡する際、土地の取得価額が不明であれば、
概算取得費として土地譲渡代金の5%相当額を控除することができます。

ただ、概算取得費を計上する場合、測量費など支出した取得費は、
譲渡所得金額の計算上、控除できなくなりますので測量費を取得費とする場合は注意が必要です。

確定申告期限までに売却方針が決まらないとき測量費を維持管理費か取得費とするかを含め状況に応じた判断が求められます。

建物

国税庁が2019事務年度(19年7月~20年6月)に実施した相続税の実地調査の件数は、新型コロナウイルスの影響で減少しました。

ただ無申告事案1件当たりの追徴税額は前年比22.6%増加しています。
徴税の効率化を図り、資料情報等から一定規模の不正が予測される事案に的を絞り
実地調査に入るという当局の姿勢が結実した格好です。

19年度に行われた相続税の実地調査の総数は1万635件(前事務年度比14.7%減)
そのうち無申告事案に対する実地調査件数は1077件(同比22%減)とともに減少となりました。

一方で当局の担当者が「優先度が高いところに専念した」と話すように、
実地調査全体における1件当たりの追徴税額は641万円(同比12.8%増)、
無申告事案1件当たりの追徴税額は897万円(同比22.6%増)と増加しています。
特に無申告事案に対する1件当たりの追徴税額は直近10年間で最大となりました。

贈与税事案についても同様に、実地調査件数は3383件(同比9.4%減)となった一方、
1件当たりの追徴税額は231万円(同比28.2%増)と増えています。

なお当局は、海外資産に対する調査も強めていて、
19年度の海外資産に係る申告漏れ等の非違件数は過去最多の149件となりました。
海外資産に係る1件当たりの申告漏れ課税価格は全体の約1.5倍となっています。
租税条約等に基づく各国税務当局との情報交換や、
CRS情報の自動的情報交換などを通じて海外取引や海外資産の保有状況の把握を進めているほか、納税者に国外財産調書の提出を呼び掛けています。

<情報提供:エヌピー通信社>

◆居住用不動産を贈与したときの配偶者控除

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、
基礎控除110万円のほかに最高2000万円まで控除(配偶者控除)できます。

この特例の適用を受けるには贈与税の申告書と次の書面の提出が必要です。

①贈与日後10日経過後の戸籍謄本・抄本
②同戸籍の附票の写し
③居住用不動産の登記事項証明書等

◆店舗兼住宅の持分贈与を受けた場合

店舗兼住宅について、例えば居住用部分の50%の贈与をしたとして、
登記面ではそれが全体の25%の持分贈与と表記されたとしても、居住用部分のみの贈与と扱われることになっています。
また、居住用部分がおおむね90%以上の場合は全て居住用不動産として扱うことができます。

◆居住用不動産贈与と相続税の扱い

配偶者控除適用居住用贈与不動産は、相続開始前3年内贈与加算の対象外です。

また、その贈与が相続開始年になされた場合は、その居住用不動産のうち、
贈与税の配偶者控除があるものと仮定して控除される部分は、相続税の課税価格に加算されず、相続税の対象となりません。

◆所有権移転登記は要件か?

贈与の対象となった居住用不動産の登記事項証明書の添付は、この贈与税の配偶者控除特例の適用要件でした。
でも、贈与による所有権移転登記そのものは、適用要件ではありません

それで、平成28年に、贈与による居住用不動産取得の事実が確認できる書類を添付する事に省令改正されました。
登記事項証明書は、その事実確認書類の一つの例示例となっています。

◆登記を要件にできない色々な理由がある

登記には第三者対抗要件はあるものの、義務ではなく、任意なので、
税法の適用要件に登記を義務づけることは憚られるのだと思われます。

それに、店舗兼住宅での登記のように、居住部分のみの登記は受け付けられないし、
大きな敷地の一部の居住部分の贈与の場合、分筆等が必要となる場合などを考慮すると、
測量費なども含め、登記費用負担が居住用不動産贈与の特例適用の妨害要因になってしまうからなのだと思われます。

倒産

◆専門誌の気になる記事

税理士業界の専門誌に、国税庁消費税課課長補佐、税務大学校研究部教授等々を歴任した人が、
民泊事業に係る消費税について、次のように書いていました。

民泊用建物は「居住用賃貸建物」に該当し、民泊事業は「住宅宿泊事業」なので、
住宅の貸付けに該当しないから消費税の課税対象になるものの、
令和2年10月1日以後取得するものは仕入税額控除の対象にならず
さらに、第3年度の末日までその建物を消費税の課税対象である民泊用に供していたとしても、
課税賃貸割合に基づく調整控除の対象にはならない、と。

◆令和2年10月以後取得の仕入税額控除

居住用賃貸建物に係る仕入税額について、購入後に課税売上割合が著しく変動する場合、
購入時の仕入税額控除の後、第3年度に調整計算を行うという制度から、
物件購入期での仕入税額控除を不可とし、第3年度の課税期間の末日において課税賃貸割合に応ずる消費税額を算定し、
その期の仕入消費税額とするという制度になりました。

◆物件を買い民泊に供して3年

① 民泊事業を、他人に有料で住宅を貸す行為と解すると、民泊専用住宅を購入後、
課税事業者として継続して民泊用に供した3年経過後の課税賃貸割合は100%です。

② 民泊事業とは、個人で言えば事業所得になる行為で、不動産所得となる行為ではないので、
不動産賃貸事業に該当しないことになり、従って3年経過後の課税賃貸割合は0%です。

冒頭の専門誌の筆者は ② に該当するとして、3年経過後の仕入税額控除を否定しているわけです。

◆3年後ではなく物件購入年で控除では

冒頭の筆者は、また、民泊用建物は「居住用賃貸建物」だから物件購入年でも仕入税額控除不可としています。

しかし、法令では、建物の構造・設備で居住用賃貸住宅非該当が明示出来れば、仕入税額控除は可としています。

もし、税理士がマンションを購入して、様々な必要な設備を整えて税理士事務所として利用する場合、
物件購入の仕入税額控除がそれで可であるのならば、民泊利用でも固有な設備の設置が必要なので、同じく仕入税額控除可となりそうに思われます。

 

新型コロナ対策として土地にかかる固定資産税の負担を軽減する特例を巡り、
政府・与党は、商業地だけでなく住宅地や農地など全ての土地に適用することとしました。

特例の対象をどこまで拡大するかは与党内でも意見が割れていましたが、
新型コロナの感染者が再び増えつつある状況を踏まえ、事業者や家計負担を軽減する方向で決着しました。

地方税である固定資産税は3年に1度、課税基準となる評価額が見直され、
2021年度はその評価替えの年に当たります。
新たに適用される評価額は20年1月1日時点の地価公示に基づき算定されますが、
前年1月時点では、それまでの景気回復の影響で地価は全国的に上昇していました。
その後、コロナ禍が直撃したことで、「課税負担が重くなり、コロナ禍からの回復に水を差す」として、
負担軽減を求める声が上がっていました。

そこで新たな特例では、地価が上昇した土地の税額を現行水準に据え置き、
税負担が増えないようにすることが早々に決まりました。

しかし対象を巡っては、国土交通省が商業地だけでなく住宅地も対象とするよう希望する一方、
固定資産税は市町村の税収の4割を占める基幹税なだけに、総務省は住宅地への対象拡大には消極的でした。
また自民党内は商業地に限定する方針に理解を示しましたが、公明党内からは住宅地も対象とするよう求める声が上がっていました。

次期衆院選を意識して負担減を求める経済界などの意向に配慮したい反面、
露骨に負担軽減の対象を広げると地方の反発を招く恐れもあり、調整は難航しました。
しかし足元で広がる感染者数の増加が最後の決め手となったようです。

<情報提供:エヌピー通信社>