Tさんは

一人暮らししていた被相続人(母)の土地・建物を相続しました。
建物は木造で築50年、公道から奥まったところに建築されており、
公道から玄関まで通路としている私道を、近隣の地権者と一緒に利用していましたが、
不動産会社に土地の売却を相談したところ、思いがけず現状のままでは売却できないことがわかりました。

◆接道義務を満たさないと建築不可

建物の敷地は、原則として、建築基準法上の道路に2m以上接道しなければ、新築や増築できず、そのままでは売却できる土地になりません
Tさんの敷地は私道部分が路地状敷地で、出口側で公道と2m接していませんでした。

敷地が接道義務を満たしているかは、まず法務局で公図、地積測量図を見て、土地の形状、隣地や道路との境界を確認します。
次に、敷地が接する道路について、市区町村の役所で指定道路図を閲覧し、
建物を建築できる敷地に該当するか、該当させるための条件を担当者に照会します。
私道が位置指定道路や、セットバックを要する2項道路に該当しているか、
私道部分が路地状敷地である場合は、出口側で接する道路の指定状況を確認します。
Tさんは、隣接する土地を地権者と一緒に売却して2mを確保することとしました。

◆越境により建築できない場合も

土地の売却前に、隣地との境界について確定測量を行います。
隣地からの越境は、隣地地権者の立ち会いのもと、境界確認と合わせて越境の状況を双方で確認します。
Tさんは、確定測量の結果、隣地建物の外壁やドア、換気用フードなどが私道部分に越境しており、
まだ2mの接道義務を満たせていないことがわかりました。

◆地権者間で権利調整が必要

越境が確認された場合、建物が建築できる土地になるよう、隣地地権者と話し合い越境解消について合意が必要です。
Tさんの場合、買主の不動産会社が役所に出向き、建築できるための条件を相談し、
役所が示した要件に合わせて隣地地権者と越境解消の工事手順と負担について話し合い、土地を売却できるようになりました。

 

2020年の相続税路線価の全国平均は

前年を1.6%上回り、16年から5年連続で上昇したことが国税庁の発表で明らかになりました。
21の都道府県で前年を上回っています。
ただし今回の数字は新型コロナウイルスの影響が少なかった今年1月時点のもので、
それ以降に地価が下落したことが明らかな土地は、減額調整の対象とすることが検討されています。 

相続税路線価は

一定の範囲内の道路(路線)に面した土地を評価したもので
、今年1月1日から12月31日までに相続や贈与で受け取った土地に、
今回発表された路線価を基にした税額が適用されます。
国土交通省が毎年3月に発表する「公示地価」の8割程度の価額が目安とされています。

2020年に相続税路線価が前年を上回った21都道府県のうち、
上昇率が最も高かったのは沖縄の10.5%東京5%、宮城と福岡4.8%、北海道3.7%が続きます。
都市部や観光地の土地需要の高まりが見られる状況です。
都道府県庁所在地でみると、上昇した地域は38都市で前年から5都市増えました。
最も路線価が上がったのは那覇市で、40.8%の上昇。大阪市35%、横浜市34.5%と続きます。
横ばいだったのは8都市で、下落は1都市でした。

路線価が全国で最も高かった地域は、

35年連続で「東京都中央区銀座5丁目銀座中央通り(鳩居堂前)」
1平方メートル当たり4592万円と過去最高を記録しました。
新型コロナ流行前のインバウンド需要や不動産投資熱の高まりが影響したとみられています。

今回の数字は新型コロナの感染拡大の影響による地価の下落分は反映されておらず
相続税や贈与税の計算の際にそのまま適用すると、納税者の負担が実態と乖離した重いものとなるおそれがあります。
そのため国税庁は、路線価を減額修正できる仕組みを取り入れることを検討しています。

<情報提供:エヌピー通信社>

◆会計検査院が実態報告

会計検査院の検査報告によると、新居を購入し住宅ローン控除を受けている人で、
旧居に居住しなくなってから3年目に売却して居住用資産譲渡の3000万円特別控除の特例の適用を受けていた人が
平成28年、29年の2年間で37人いたとしています。措置法特典の重複適用の指摘です。
そして、この37人の重複減税額の合計が5011万円であった、としています。

◆立法作業の疎漏の指摘か

会計検査院は、法の想定外の事態として、重複適用になってしまっている、と把握しています。
これが本当に、元々法の予定していなかった措置法特典の重複適用なのか、そうでないかは不明です。

例えば、居住用財産譲渡の3000万円控除と10%軽減税率は、共に措置法規定ですが、
重複適用排除はされてないので、重複適用排除の原理があるわけではありません。

会計検査院の言うようにあるべきでない重複適用なのだとしたら、
それは、立法作業における法律の規定が疎漏だったということになります。

◆疎漏の内容は期間のズレ

法律の規定が疎漏だったとした場合のその内容は、
居住用財産の譲渡所得からの3000万円特別控除の規定の適用が、
居住の用に供さなくなってから3年を経過する日の年末までの間に譲渡した場合に適用されることになっているのに対し、
住宅ローン控除の適用の規定は、新居に入居した年、その前年又は前々年、また、翌年又は翌々年中に、
旧居につき居住用財産の特例の適用を受けていないこと、となっていて、両者の期間にズレがあることです。

3000万円特別控除の規定は居住終了から足かけ4年、住宅ローン控除の適用の規定は新居に異動してから足かけ3年、と異なっていたことです。

◆今年の税制改正で対応

会計検査院の指摘を受けて、この期間のズレ問題は、今年の税制改正の一項目になり、
住宅ローン控除の規定の中にある「翌年又は翌々年中」という文言が
「翌年以後3年以内」という文言に改正され、この疎漏だったかもしれない点は消滅しました。

なお、同じ条文に、親の居住用財産を相続した後に空き家譲渡した時の3000万円特別控除がありますが、これは特に制限されていません。

倒産

◆配偶者居住権への昨年の税制措置

平成30年の民法改正で創設され本年4月1日から制度がスタートしている配偶者居住権等については、
その権利設定期間中の権利放棄や合意解除は可能と解されるものの、
民法では、終身性の一身専属権ゆえ「配偶者居住権は、譲渡することができない」と規定されています。

昨年の税制改正で相続税法に配偶者居住権等の評価規定が定められ、その上で、
配偶者居住権等消滅に当たり対価がなければ、贈与課税の対象となる、と通達で明らかにされているところです。

◆配偶者居住権消滅の場合の譲渡所得

本年改正では、収用や権利消滅で補償金や権利消滅の対価を受け取り、
その結果、配偶者居住権等が消滅するときは、譲渡所得の計算をすることになりました。

収用による配偶者居住権等の権利消滅の直接の相手は収用機関で、
権利消滅の対価は譲渡収入とみなすとのみなし譲渡の規定になっています。

また、収用に限らず、配偶者居住権等の権利消滅一般の場合の規定も作られ、
自動的に譲渡所得の計算をするとされ、こちらについてはみなし譲渡の文言はありません。

◆改正税法と民法規定との関係

みなし譲渡なら、民法の譲渡不可の規定と矛盾しないかもしれませんが、
対価のある配偶者居住権の権利消滅につき無条件に譲渡所得計算をする、
ということになると、配偶者居住権を譲渡性資産と認定するに等しく、民法との矛盾は明確です。

その上、収用では、借地権の場合と同じく、
配偶者居住権者と所有者の両方が譲渡当事者となることを前提としていますが、
税法は、収用以外の譲渡一般でも、そのようなケースが生じることを想定しているのかもしれません。

◆譲渡課税が当然との体制整備は未だ?

収用による権利消滅が譲渡で、土地建物所有者との合意や放棄による権利消滅も譲渡で、
その他収用類似の権利消滅もみな譲渡だとすると、配偶者居住権は自ずと居住用の財産と認識されますので、
居住用財産の3000万円控除、軽減税率、買換え特例の適用などについての手当が必要になってくるように思われます。

これらについて法改正を今年の4月1日以後に向けて何故に用意してないのか、不思議です。

倒産

国税庁は、

不動産譲渡契約書及び建設工事請負契約書について、印紙税の軽減措置を2年延長することを公表しました。

それによりますと、軽減措置の対象となる契約書は、
不動産譲渡契約書のうちその契約書に記載された契約金額が10万円を超えるもの及び
建設工事請負契約書のうちその契約書に記載された契約金額が100万円を超えるもので、
2022年3月31日までの間に作成される契約書をいいます。

これらの契約書に係る印紙税の税率は、

印紙税法別表第一第1号及び第2号の規定にかかわらず、契約金額の区分に応じて軽減後の税率の金額となります。

例えば、不動産譲渡契約書の契約金額が10万円超50万円以下であれば、
本則税率400円のところが、200円に軽減されます。

なお、不動産の譲渡契約及び建設工事の請負契約の成立を証明するために作成するものであれば、
その文書の名称は問わず、また、土地・建物の売買や建設請負の当初に作成される契約書のほか、
売買金額の変更や請負内容の追加等の際に作成される変更契約書や補充契約書等についても軽減措置の対象となります。

軽減措置の対象となる不動産譲渡契約書では、

不動産の譲渡に関する契約と同号に掲げる他の契約が併記されている契約書も軽減措置の対象となります。

例えば、

建物の譲渡(契約金額4,000万円)と定期借地権の譲渡(契約金額2,000万円)
に関する事項が記載された契約書であれば、この契約書に記載された契約金額は
6,000万円(契約金額4,000万円+契約金額2,000万円)となりますので、印紙税は3万円となります。

また、軽減措置の対象となる建設工事請負契約書においても同様に、
その契約書に建設工事以外の請負に係る事項が併記されていても軽減措置の対象となります。

なお、建設工事とは、

建設業法第2条第1項に規定する土木建築に関する工事全般をいいますので、
建設工事に該当しない建物の設計や建設機械等の保守、
船舶の建造又は家具・機械等の製作若しくは修理等のみを定める請負契約書は、
軽減措置の対象とはなりませんので、該当されます方はあわせてご確認ください。

(注意)
 上記の記載内容は、令和2年5月15日現在の情報に基づいて記載しております。
 今後の動向によっては、税制、関係法令等、税務の取扱い等が変わる可能性が十分ありますので、
記載の内容・数値等は将来にわたって保証されるものではありません。

税金

◆固定資産税等の減免制度の創設

固定資産税は事業用の家屋や設備に対して課税されています。
この税金は、所有する家屋や設備の評価額に対して課税されるので、
たとえ業績が悪化し赤字となっても課税されることとなり、家屋や設備を多く保有する事業では金額も大きくなってきます。

そこで、新型コロナウイルス感染症の影響で事業収入が大幅に減少している
中小企業者・小規模事業者の納税負担を軽減するために、固定資産税・都市計画税を減免する制度が創設されました。

◆適用対象者

中小事業者(法人、個人)を対象とし、令和2年2月~10月の任意に継続する3月の期間の事業収入が

①前年同期比30%~50%未満減少の場合:1/2軽減
②前年同期比50%以上減少の場合:全額免除

◆軽減対象

①設備等の償却資産及び事業用家屋に対する固定資産税(通常、取得額または評価額の1.4%)
②事業用家屋に対する都市計画税(通常、評価額の0.3%)
※事業用であっても土地は軽減の対象となりません

◆申請方法

令和3年1月31日までに、『認定経営革新等支援機関等』の確認を受けて固定資産税を納付する市町村に必要書類とともに軽減を申請します。

なお、市町村による申請受付開始は令和3年1月からを予定しています。今のうちに下記の件を準備してください。
・令和2年2月~10月と前年同期の事業収入を確認し証明できる会計帳簿等
・法人の場合は令和2年度の課税明細書、償却資産税の申告書控え、固定資産明細書、
個人事業者の場合は、法人で用意する資料以外に、事業専用割合がわかる資料を用意してください。

申請書式が公表されたら、各種誓約書等を作成する必要もありますので、ご注意ください。

建物

 

国土交通省が3月に発表した全国の「公示地価」は、

1地点につき2人以上の不動産鑑定士が現地を調査して決められるものです。
ただし調査結果に対して、近隣の土地の売買例や賃貸収入などを基に国土交通省が調整を加え、
土地鑑定委員会が最終的に決定したものが発表された価格となります。

この算定方法を巡っては、不動産鑑定士の「ナマ」の評価ではなく
最終的に国交省の「調整」が入ることに対しての批判の声も絶えません。

公示地価は

土地の取引価格の目安となるほか、公共事業用地を買収するときの取得価格算定の基準にも利用されます。

土地の価格には公示地価以外にも、相続税評価の基準となる「相続税路線価」
固定資産税のベースとなる「固定資産税路線価」、都道府県が発表する「基準地価」
実際に売り買いされる時の「実勢価格」などがありますが、
公示地価に対して役割に応じた調整を加えたものが路線価や実勢価格となります。

一つの土地にいくつもの値段が付いていることから「一物五価」とも呼ばれますが、
そのすべてのベースとなるのが、毎年3月に発表される「公示地価」というわけです。

前述のように、公示地価は不動産鑑定士による鑑定結果に国交省が〝手心〟を加えたものとなります。
そのため、独自に雇った不動産鑑定士による評価額と、
公示地価をベースとした評価額との食い違いを訴える納税者もいますが、勝算はあまり高いとは言えないようです。


<情報提供:エヌピー通信社>

2020年度税制改正において、所有者不明土地等に係る固定資産税の課税上の課題に対応するため、
現に所有している者の申告が制度化されます。

上記の所有者不明土地の問題は、

人口減少や高齢化等の社会情勢の変化に伴って表面化し、
2016年度の地籍調査によりますと、登記簿上の所有者不明土地の割合は約20%とみられ、
発生抑制のための取組みを行わなければ、2040年には所有者不明土地は、
北海道の面積に迫る約720万ヘクタールまで増加すると推計されております。

そのため、市町村長は、その市町村内の土地・家屋について、登記簿上の所有者が死亡している場合、
その土地・家屋の現所有者に、その市町村の条例で定めるところにより、
その現所有者の氏名、住所その他固定資産税の賦課徴収に必要な事項を申告させることができるとしました

また、使用者を所有者とみなす制度を拡大し、市町村は、
一定の調査を尽くしてもなお固定資産の所有者が一人も明らかとならない場合には、
その使用者を所有者とみなして固定資産課税台帳に登録し、その者に固定資産税を課することができるとしました。

上記の「一定の調査」とは、

住民基本台帳及び戸籍簿等の調査並びに使用者と思料される者その他の関係者への質問その他の所有者の特定のために必要な調査をいい、
使用者を所有者とみなして固定資産課税台帳に登録しようとする場合には、その旨をその使用者に通知するとしております。

これらの改正は、

2021年度以後の年度分の固定資産税について適用し、現に所有している者の申告の制度化では、
固定資産税における他の申告制度と同様の罰則を設け、
2020年4月1日以後の条例の施行の日以後に現所有者であることを知った者について適用されます。

なお、所有者不明土地の発生予防のため、

低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除も創設し、
個人が都市計画区域内にある低未利用土地について市区町村が確認したもので、譲渡価額が500万円以下の土地を、
土地基本法等の一部を改正する法律(仮称)の施行日又は2020年7月1日の
いずれか遅い日から2022年12月31日までの間に譲渡した場合には、
長期譲渡所得から100万円が控除されますので、該当されます方は、あわせてご確認ください。

(注意)
上記の記載内容は、令和2年3月16日現在の情報に基づいて記載しております。
今後の動向によっては、税制、関係法令等、税務の取扱い等が変わる可能性が十分ありますので、
記載の内容・数値等は将来にわたって保証されるものではありません。

4月1日に施行された改正民法によって不動産賃貸のルールが大きく変わりました。

見直しの多くは、あいまいだった法解釈の線引きを明確にするもので、
これまでは適法とも解釈できた商慣習が違法行為とみなされるということが起こり得ます。

不動産賃貸の商慣習を大きく変えるとされているのが敷金のルールの見直しです。

これまでは敷金そのものの定義や原状回復の範囲を明確に記した規定がなかったため、
貸し手と借り手の解釈の違いなどから返還額についてトラブルになることも多くありました。

全国の消費生活センターと国民生活センターへの相談内容をまとめた「全国消費生活情報ネットワーク・システム」によると、
2019年には敷金や原状回復に関するトラブルについての相談が1万2千件寄せられています。

改正民法では

敷金の定義を「家賃など債務の担保を目的で入居者が大家に支払う金銭」と定め、
借り手の不注意などによる物件の破損や家賃の滞納がない限り
原則として敷金は借り手に返さなければならないこととなりました。
定義が明確になったことによって、家賃の担保を目的に大家が入居時に預かる金銭は、
たとえ「礼金」「保証金」「権利金」など別の名目で受け取っていても、返還しなければ違法ということになります。
ただし、敷金を返還しないことを事前に約束する「敷引契約」を結んでいる場合は、
担保のための金銭ではないとも言えるため、返還が不要となる余地は残されています。

また敷金から差し引くことができない原状回復のための費用の定義については、
自然摩耗や経年劣化から回復させるための費用と明文化されました。

<情報提供:エヌピー通信社>

副業で投資する方も多い

国土交通省が発表した公示地価によると、

今年1月1日時点の地価の全国平均は前年比1.4%のプラスで、5年連続の上昇となりました。
昨年までは三大都市圏と地方中枢都市は上昇していた一方で、それ以外の地域は軒並み下降傾向にありましたが、
今年は地方中枢都市を除く地方圏の変動率が28年ぶりに上向きに転じました。

全国平均を押し上げたのは

商業地で、前年から3.1%上昇しています。
三大都市圏では東京圏で前年比5.2%、大阪圏で6.9%、名古屋圏4.1%と、いずれも商業地の全国平均を上回りました。
変動率がさらに高いのが札幌、仙台、広島、福岡の地方中枢四都市で、11.3%のプラスとなっています。

住宅地は

全国平均で0.8%上がり、中でも地方中枢四都市の前年比が5.9%で高い数値となりました。
工業地も全国平均の上昇率1.6%に対し、四都市は5.6%でした。

三大都市圏と地方中枢都市ほどの上昇ではないものの、地方圏の地価も回復傾向にあります
地方中枢都市を除いた地方圏の地価は全用途で前年比0.1%の上昇で、バブル期以来28年ぶりのプラスとなりました。
地方圏の用途別では、商業地が前年比0.3%、工業地が0.8%引き上がり、住宅地は横ばいでした。

<情報提供:エヌピー通信社>